Bejegyzések 2020-ban
(Feltöltés alatt, innen)
2020. június
Önkormányzati lakások
Vagyongazdálkodás, vagy szociális ügy?
A rendszerváltáskor az addig állami tulajdonban lévő bérlakások tulajdonjogát az önkormányzatok, a fővárosban a kerületi önkormányzatok kapták meg. A rendszerváltás idején ilyen módon jutottak az önkormányzatok egy jelentős vagyonhoz, és hogy az állampolgárok is a folyamat nyertesei lehessenek, lehetővé tették a bérlők számára rendkívül kedvezményes áron, hosszú távú kamatmentes részletre, vagy további kedvezmény fejében készpénzért megvásárolni bérleményüket.
A lakásügyek szabályozása két szinten történik. Az önkormányzati lakásokra is vonatkozik több tekintetben a társasházi törvény, ugyanakkor a lakások kiutalásának módját, cseréjének feltételeit, valamint a megvásárlás mikéntjét az önkormányzatok szabályozzák rendeleteikben.
Fontos, hogy amíg a lakásgazdálkodás önkormányzati feladattá vált, addig a költségvetés erre a kötelező feladatra nem biztosít normatív támogatást. A lakások fenntartását, üzemeltetését az önkormányzatoknak saját forrásaikból kell kigazdálkodni. Az így felmerülő költségeknek csak egy részét fedezik a piacinál kedvezőbb szintű bérleti díjak. Emiatt az önkormányzatok – különböző mértékben -, de rendszerint továbbra is éltek, élnek a bérlakások eladásával.
Az önkormányzati bérlakás-állományról két dolog biztosan elmondható: egyrészt, a rendszerváltás óta jelentősen csökkent a lakásszám, továbbá, hogy az önkormányzati bérlakások többsége rendkívül lelakott, kevéssé karbantartott, mint az öröklakások.
Ennek az az oka, hogy a lakáson belüli felújításokat a bérlőnek saját pénzén kell elvégezni, ehhez az önkormányzatok rendkívül ritkán és nehézkesen járulnak hozzá. A bérlő azzal a dilemmával áll szemben, hogy százezreket, nem ritkán milliókat érdemes-e ráköltenie egy olyan ingatlanra, ami nem az övé. Az már csak egy apró adalék ehhez, hogy a nemrégiben megszüntetett lakástakarékpénztári megtakarításokat ugyan az önkormányzati lakások bérlői is felhasználhatták, ilyen módon élve az ehhez járó állami támogatással, de az ltp-k nyújtotta szintén kedvezményes hitellel már nem élhettek, mert nem ők a lakás tulajdonosai, jelzálog nem tehető az önkormányzati lakásra. Emiatt egy esetleges felújításra más, piaci alapú jelzáloghitel sem vehető fel.
A mindenkori kormányok is elfeledkeztek az önkormányzati lakások bérlőiről. Amíg a rendszerváltás után még volt a Pénzügyminisztériumban lakáspolitikai főosztály, addig ma már ilyen nincs, igaz, egy ideig Pénzügyminisztériumunk sem volt.
Amíg a rendszerváltás utáni években még léteztek a kormánynak úgynevezett "lakáspolitikai irányelvei", ma már ilyen dolgozatot sem érdemes keresni. A FIDESZ lakáspolitikája a lakástámogatások – sokak által vitatott igazságosságú – rendszeréből áll. A közelmúltban a Magyar Nemzeti Bank égisze alatt létrejött egy Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT), de erről már a megalakulásakor az összetétel alapján megállapítható volt, hogy ez egy lobbi-szervezet valójában. Az azóta eltelt időszak sem cáfolta meg ezt a vélelmet. Kizárólag a bérlakásépítéshez megszerezhető állami támogatásokat és a piaci alapú, profitorientált lakás bérbeadást célozzák a testület javaslatai, megállapításai. Az önkormányzati lakásállománnyal való hatékony gazdálkodás kérdéseire nem keresnek válaszokat, a testület vezetőjének véleménye szerint ez szociális kérdés.
(2019. márciusi bejegyzésemben részletesen írtam erről.)
Az alapprobléma: az önkormányzati lakásgazdálkodást szociális kérdésként, vagy vagyongazdálkodási feladatként kell-e kezelni?
Az önkormányzatok nehezen igazodnak el ebben a problémában. Választások előtt jószerével minden polgármester-jelölt a bérlakás állomány növelését ígéri. Később, amikor pénzügyi problémáik adódnak, már nem zárkóznak el az eladástól. Két választás között volt olyan kerületi polgármester, aki valamennyi önkormányzati bérlakás eladását tervezte, noha ennek a nagy nyilvánosság előtt nem adott hangot, a választásokhoz közeledve pedig elismerte, hogy vezetőtársai meggyőzték arról, hogy ez a terv most nem aktuális, de hosszú távon továbbra sem mond le erről.
A baj az, hogy a politikusi nyilatkozatokat majdnem mindig a haszonszerzés vezérli, nem szakmai szempontok.
Pedig vannak racionális érvek a bérlakásépítés mellett, ugyanakkor ésszerű egyes esetekben az eladás mellett dönteni.
Az építés mellett forráshiány miatt csak nagyon kevés önkormányzat tud kiállni. Javarészt akkor nyílik erre lehetőség, ha valamifajta pályázati pénzzel tudják megtoldani a saját büdzsét.
Az eladás is lehet indokolt, például olyan társasházban, ahol már zömében saját tulajdonú öröklakások vannak, és csak néhány önkormányzati tulajdonú. Itt nem tudja az önkormányzat hatékonyan ellátni a tulajdonnal járó feladatait és ésszerű eladni ezeket a lakásokat. Akkor is érdemes lehet eladni egy bérleményt, ha annak felújítása valami miatt az önkormányzatra hárul – pl. meghal a bérlő -, de nincs forrás, kapacitás a felújításra. A fővárosi kerületek óvakodnak kiadni azokat az adatokat, amiből kiderülhet, hogy hány olyan lakásuk áll üresen, amit fel kellene újítani, de nincs rá pénze. Ugyanakkor minden önkormányzatnál több éves várólistákon vannak a lakást igénylők.
A megoldás az lehetne, ha az önkormányzatok összeegyeztetnék a szociális szempontokat és a vagyongazdálkodási ésszerűségeket.
2020 szeptember (2)
Bayer Zsolt lakásügye
avagy, az ingatlanpiac két százalékos problémája
Az önkormányzati lakások száma a rendszerváltást követően drasztikusan lecsökkent, mert a rendszerváltáskor az addig állami tulajdonban lévő bérlakásállományt az önkormányzatok kapták meg, térítésmentesen; majd e lakásokra az önkormányzatok rendkívül kedvezményes kondíciókat kínálva, megvételre felajánlották azokat a bérlők részére, megvásárlásra.
A kedvezmények több elemből álltak: kedvezményes ár; kamatmentes hitel; egyösszegű vásárlás esetén további jelentős árengedmény; kárpótlási jegyes fizetési lehetőség. A legtöbben éltek is ezzel.
Így az önkormányzati lakások aránya a rendszerváltás előtti, kilencven százalék körüli mértékről mostanra két százalék körülire csökkent. Ezzel párhuzamosan az önkormányzati lakások ügye egyre inkább kikerült az érdelődés középpontjából, egy Bayer-ügyre volt ahhoz szükség, hogy a sajtó elővegye. Minthogy azonban országosan csak a - meglehetősen elavult - lakástörvény szabályozza ezt a területet, plusz helyileg a települési - Budapesten a kerületi - önkormányzatok egymástól eltérő rendeletei, így nem csoda, hogy óriási a zűrzavar.
Ha van/lesz haszna a Bayer-ügynek, akkor az, hogy a jogalkotás utána megy a gyakorlatnak; nem hozva hátrányos helyzetbe a jelenlegi bérlőket és egységesebb keretek közé tereli a önkormányzatok lakásgazdálkodási gyakorlatát, elősegítve a bérlők részére a lakásmobilitást.
Az, hogy BayerZsolt első kerületi problémaként tálalja a lakásügyét, még érthető, hisz ő ott érdekelt. Az már kevésbé, hogy a sajtó sem hajlandó az első kerületen túl tekinteni. Pedig az az anomália, hogy az önkormányzati bérleti jognak egy csere esetén van egy stabil, piac által beárazott értéke, így például öröklakásra, családi házra is elcserélhető értékegyeztetéssel, törvényesen(!), viszont eladni csak az önkormányzatnak lehet, ha lehet. Ez függ az önkormányzatok erre vonatkozó -mindenhol másfajta -rendeleteitől, hajlandóságától és nem utolsó sorban anyagi helyzetétől.
Talán most, a Bayer-ügy nyomán a jogalkotók is felfigyelnek erre a problémára, mert a két százalék ugyan nem sok, de ha számszerűsítjük, sok ezer családot érint a jelenlegi jogbizonytalanság.
A Bayer-ügy sajtója:
https://azonnali.hu/cikk/20200910_en-ezt-a-rendszert-szolgalom-es-erre-buszke-vagyok-bayer-zsolt-az-azonnalinak
https://24.hu/belfold/2020/09/10/bayer-zsolt-fidesz-budai-var-onkormanyzati-lakas-torvenytelenseg/
https://444.hu/2020/09/11/bayer-zsolt-egy-interjuban-teljesen-nyiltan-elmeselte-hogyan-sertett-torvenyt-szinlelt-szerzodessel-v-naszalyi-polgarmester-vizsgalatot-inditott?utm_source=hirkereso&utm_medium=cpc&utm_campaign=bayer-zsolt-egy-interjuban-teljesen-nyiltan-elmeselte-hogyan-sertett-torvenyt-szinlelt-szerzodessel-v-naszalyi-polgarmester-vizsgalatot-inditott
2020. december (1)
Hogyan lesz egy lakásból három?
Mixonline, 2020. december (2)
Javaslat az újpesti önkormányzatnak
Ehavi blogbejegyzésemet a Mix Magazin foglalta írásba:
Budapesten 3500-4000 üres önkormányzati lakás van, amelyek többségét azért nem tudják az igénylők rendelkezésére bocsátani, mert leromlott állapotúak és nincs pénz a felújításukra. Zelei Béla nyugdíjas gazdasági újságíró újszerű javaslatot tett, de úgy tűnik az újpesti önkormányzat nem vevő az ötletre.
- Miben áll a javaslat lényege?
- Azt javasoltam az Újpesti Önkormányzat polgármesterének, Déri Tibornak, tegyék lehetővé, hogy ha valaki visszaadja az önkormányzatnak a karbantartott bérlakását, akkor az üresen álló felújításra szoruló lakások közül kaphasson egyet, azt vásárolhassa meg és újíthassa fel családja igényei szerint. Így az önkormányzat az üres lakás helyett kapna egy kiutalható lakást, a cserébe adott lakás vételárából pedig durva becsléssel további két lakást felújíthatna, amelyeket szintén kiutalhatna az erre jogosult családoknak.
- Mire alapul ez a becslés?
- Amikor Déri Tibor megnyerte a tavalyi választást, utasította a kerületi vagyonkezelőt, hogy mérjék fel a kerület tulajdonában lévő lakásállományt. Sajnos ennek az átvilágításnak az eredményét máig nem hozta nyilvánosságra sem a vagyonkezelő, sem az önkormányzat. Informálisan annyit tudtam meg, hogy több, mint 300 üres lakása van az önkormányzatnak és azért nem publikálják a felmérés megállapításait, mert sokkal rosszabb a helyzet, mint amire előzetesen számítottak. Ennek hiányában csak saccolni lehet, hogy körülbelül két lakás felújítására fedezetet nyújthatna a felújítandó lakás ára.
- Hol tart az ügy?
- A polgármester úrnak áprilisban küldtem el a javaslatomat. Azóta Kanász-Nagy Máté szociális ügyekért felelős alpolgármester, valamint dr. Trippon Norbert gazdasági alpolgármester is megkapta a javaslatot, de döntés még nem született.
- Ismerve a lakásra várók nagy számát, mi lehet az oka, hogy április óta nem történt semmi?
- Az a gyanúm, hogy a vírus-helyzet olyan mértékben leköti az önkormányzati vezetők erejét, ami a rutinból elvégezhető napi feladatokon túl nem hagy időt egy ilyen összetett javaslat érdemi megtárgyalására. Valószínűleg az is gondot okoz, hogy látszólag ütköznek a szociális, valamint a vagyongazdálkodási szempontok.
- Mit ért ez alatt?
- A szociális szempontok azt preferálják, hogy "nem adunk el lakást". A felelős vagyongazdálkodás ugyanakkor egy rugalmasabb lakásgazdálkodást követel, hiszen ha évekig üresen áll egy lakás, akkor az nem csak holt tőke, hanem még további állagromlással is számolni kell. Úgy látszik, idő kell ahhoz, hogy e két szempont egyensúlyba kerülhessen. - A napokban újabb "érvet" szolgáltatott a kormány a felújítandó lakások eladásához, ugyanis önkormányzati lakásra nem csak jelzáloghitelt nem tudnak a bérlők felvenni egy alapos felújításhoz, hanem a most bevezetendő három millió forintos felújítási támogatásra sem jogosultak a bérlakásban élők. Pedig ezeknek a lakásoknak a karbantartása, korszerűsítése is szinte kizárólag a bérlők feladata. A kormány vissza nem térítendő támogatását viszont igénybe vehetnék azok is, akik az önkormányzattól megvásárolt rossz állapotú lakást felújítanák.
(A teljes cikk itt olvasható)
December (2)
Bérleti jog: Ilyen állat pedig nincs
Mixonline, 2020. 12. 28.
Van a hazai ingatlanpiacnak egy olyan örökölt és harminc éve cipelt torzszülöttje, amiről a nemzetközi kitekintéssel bíró ingatlanszakértők azt mondják, sehol máshol nem létezik: a bérleti jog.
A rendszerváltáskor a tanácsi lakások önkormányzati lakásokká léptek elő, amikor az állam térítés nélkül az önkormányzatok tulajdonába adta a bérlakásokat.
A bérleti jognak piaci értéke van, ugyanakkor eladni kizárólag az önkormányzatnak lehet – törvényesen. Azzal viszont, hogy a törvények megengedik ezeknek a lakásoknak a cseréjét a szabad piacon, a bérleti jog, mint érték, értelmet nyer. Ha ugyanis a szabad piacon – szintén törvényesen -, saját tulajdonú lakásra cseréli a bérlő a lakását, rögtön kézzelfogható, készpénzre váltható vagyonelemhez jut. Ezeknél a cseréknél a bérleti jog árazásának évtizedek óta kialakult gyakorlata van: egy hasonló adottságú, azonos lokációjú öröklakás felét éri a bérleti jog. Ezt a piaci gyakorlatban kialakult árazást követik azok az önkormányzatok is, amelyek élnek a bérleti jog visszavásárlásával, ők is 50%-ig terjedő mértékben hajlandóak fizetni.
Természetesen az önkormányzati lakáscserék bonyolítását és jóváhagyását az önkormányzatok helyi rendeletekben szabályozzák és minden ilyen esetben lakásosztályi ügyintézéssel, önkormányzati testület-, vagy a testület mellett működő bizottság jóváhagyásával történnek.
Tehát a bérleti jog mégis csak saját tulajdonú lakásra, vagy akár ezt követően pénzre váltható, törvényesen.
Így tehát meglehetősen felemás a szabályozás: a bérlő a piacon létező árazással lakásra cserélheti a bérleti jogot, de eladni csak az önkormányzatnak lehet – ha ott van erre fogadókészség.
A bérleti jog más ellentmondást is hordoz. A lakás karbantartása, korszerűsítése a bérlő feladata, de nem élhet sem jelzálogkölcsön igénybevételével, sem az állampolgároknak nyújtott, lakhatással kapcsolatos kedvezményes, vagy vissza nem térítendő támogatások nagy többségével. Ezek a támogatások ugyanis tulajdonjoghoz kötöttek, a bérlakásra nem lehet bejegyeztetni semmilyen terhet. Az már csak egy érdekes mellékszál, hogy vannak bérlakást keresők, akik éppen emiatt preferálják ezt a csődvédelemmel felérő lakhatást. Az önkormányzatok pedig elkeseredett harcot folytatnak a szolgáltatók felé tartozó, vagy éppen a bérleti díjjal elmaradó bérlőikkel.
Tanácstalanság és tétovaság látható e harminc éves ellentmondás, a bérleti jog körül. Az ingatlanszakértők időnként elmondják, hogy ilyen állat pedig nincs, de a szabályozás mozdulatlan.
Pedig ahogy a rendszerváltáskor egy tollvonással az önkormányzatoknak adták a lakások tulajdonjogát, több előrelátással rengeteg problémát megelőzhettek volna. A valós helyzetet tükröző módon a lakások tulajdonjogának felét az önkormányzatoknak, másik ötven százalékát pedig a bérlőnek kellett volna juttatni.
Ha igaz, hogy a jogszabályok követik a kialakult gyakorlatot, akkor harminc év után talán nem lenne elkapkodott megszüntetni ezt az anomáliát.